在一些小区，物业、业主、业委会间的关系，剪不断，理还乱。
　　发生争执时，物业管理公司往往成为众矢之的。
　　那么，物业管理中的黑洞有多深？北京某小区一位刚刚离任不久的某物业公司经理，揭开了众多不为人知的行业潜规则。
　　刘强(化名)，34岁，在北京某小区物业管理公司当过4年的物业项目经理。对于自揭内幕的行为，刘强的说法是去年业主炒了他的公司，而公司一些事情他实在看不过去，愿意对公众讲点实话，“良心告诉我，在这家公司不能再干下去”。


　　物业公司进账来自哪里？
　　除物业费，还有电梯广告和停车费
　　刘强以前所在公司，管理的是一家中型小区，1500多户，总面积在20万平方米左右。
　　对于公众最关心的物业公司收入问题？仅仅几秒钟后，刘强就回答：“我们公司一年进账有400多万吧。”
　　他笼统计算了一下：公寓和高层物业费，平均下来在每平方米2元/月左右。物业费实行包干制，年物业费应收480万左右，电梯广告收费一年差不多15万。地面停车，360个车位，月租费150元，一年下来60多万。
　　公共部分收益归业主？
　　“这种想法太天真”
　　对于地上公共建筑，如会所、幼儿园等配套设施应缴纳的物业费，外包出去的收入只能跟着“喝开发商的汤，吃不到肉”。
　　“小区有4000多平方米的会所，一年外包收益超过200万，主要上交开发商，但物业公司也能分成一部分，差不多60万。”刘强说。
　　对于“《物权法》规定公共部分收益归业主”的说法？刘强笑着说“这种想法太天真”。“说是公共收益归业主，只要业主不闹事、打官司判决给他们，经营照样经营。”
　　地上赚完赚地下
　　对物管公司来说，小区“最赚钱”的不是会所等公共部分，而是地下空间。
　　刘强说，他所在的小区把地下空间改成900来个车位，每个车位每月收300元，一年停车费收入就在360万左右。
　　对于为何收这么高停车费？刘强说，“你看看，业主为停车打破头，地下停车费一般都远高于地上，现在的情况是停车位根本不够用。”
　　刘强说，这笔钱名义上是都归开发商。虽然业主购房款中包含地下室成本，但目前没有任何法律、法规对城市居民小区防空地下室的产权归属予以明确界定。
　　物业省钱节流三大绝招
　　“物业公司一抠门，服务标准自然就下来”
　　除了明面上暗地里的进账，各家物业公司都有省钱节流的绝招。
　　刘强所在的小区物业公司满额应是80人左右，保洁一般配20人，保安是30人，工程项目部、客服和办公室30人，实际上从来就没满员过。
　　“这是行业的通行规则。”刘强说，他此前所在的小区实际上岗总数一直少了近30人。“减掉30人，一年省下多少钱？六七十万。”刘强说，一年人工上省下来的钱就是老总的一辆宝马。
　　“举例来说，顶楼水箱、排水系统，每年清洗一次得两万元，那就两年清一次。有些设备需要维护三次的，那就维护两次或者一次。公共照明，刚入住的时候肯定都是亮的，现在坏了不少，能不换的就先不换，还可以省下不少电费。电梯运行也是，这样一年下来省个20万没问题。”刘强说。
　　“能省下来的是细账。”刘强说，“比如浇水、割草、修枝，该修的不修，绿化频率降低，成本就降低。一年也能省不少钱。”
　　刘强说，问题都是这么出来的，“物业公司一抠门，服务标准自然就下来了。”
　　对付业主不交物业费？
　　折腾他三五次也就乖乖来交了
　　“开头两年的物业费铁定白挣”。起初物业费的收取率超过90%，几乎所有业主都交费。而且，头两年新小区基本没有太多的管理成本，门窗、防水都有厂家质保，“电梯、路灯都是新的，连纱窗更换都有人替你掏钱。”
　　后来，由于停车收费提价引发纠纷，一些业主和公司打过几次架。去年业委会炒了物业，“不过我们一直没有撤出，前不久还发生了激烈冲突。”
　　小区物业费收取比率，从原先的七八成陡然降至目前不到四成，不过，物业公司一直坚守在小区。“收不上物业费，一年亏几百万，当活雷锋有可能吗？”刘强说，如果没有停车费这些公共部分收益撑着，物业公司也早跑路了。
　　刘强说，不交物业费就上门催，通常是贴条子，然后电话催交。“你得分析这些业主的心理，有的真是‘不差钱’，不愿找事的；有的是出租户，房东需要和公司搞好关系。很多人一次两次不交，折腾三次四次五次，也就乖乖来交了。”
　　“实在不行就堵门，再不交费，就想办法，比如断电。”业主来找，就说是工程部查了，“闸不好，天气太热，需要换闸了。”
　　对于喷漆、划车这些招数，刘强表示，比这些狠的招数他都听说过，不过自己没做过。
　　对付业委会？
　　要瓦解业委会就说挑头的贪污
　　刘强说，他之所以离开原物业公司，他一直不愿意看到的结果出现了——小区2009年召开业主大会，还选聘了新物业准备进驻。
　　“你到业主论坛上就可以看到，全是和物业公司斗争的帖子。”刘强说，一年来公司与小区业主一直关系紧张，小区业委会已经向法院起诉要求物业撤离。
　　小区业主坚持换物业公司怎么办？
　　作为物业公司经理，刘强说，那他就不得不做一些“有悖良心”的事情了。
　　“业主起诉物业，也就是折腾折腾。一审二审，打完了也差不多一两年。打官司的过程中，要想点办法瓦解一下业委会，最有用的办法就是说某个挑头的贪污，业委会一下就烂了。”
　　“其实就是挑动业主斗业主。对公司来说，你砸我饭碗，我肯定要治你，而且说你贪污有人信。”刘强说，“业委会成员都是义务的，义务的就坚持不了多久，碰上那种硬茬的，吓他一下，就不敢说话了。”
　　对付新物业？
　　给点补偿金对方就撤了
　　“业主要炒物业公司，打个招呼，上面不承认业主大会决议就行了。打官司的话法院没判，建委又不会赶我们，公司就熬着，反正该收的费照样收。”刘强说。
　　对于业主和中标的新物业强行交接的问题，他说这种情况“不可能”出现，“办法很简单，就是上面找人找茬拖”。
　　“建委不会罚,平常关系都不错，公司的大老板就是开发商，早就说过有啥问题都能搞定。”刘强说。
　　“谁敢强行接管？新物业要这么做，建委肯定罚他们，他们的物业管理资质想不想要了？”刘强说，公司后来和中标的新物业“沟通”了一下，表示给一部分“补偿金”，对方已经撤回合同了，“我们就可以永远做下去”。